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知房姐姐:购房宝典之购房流程(二)

来源:柳州房产街作者:admin2012-12-26 15:48反馈/举报

  一、缴纳税费

(一)交易过程中需交费用
印花税:房价款的万分之五

(二)申办产权证过程中需交费用
登记费、房屋所有权证工本费、印花税、契税、住宅公用部分共有设备维修基金等

(三)入住过程中需交费用
物业管理费及供暖费

(四)办理按揭须缴纳的费用
保险费:财险保险费=总房款*年费率*年限系数。保费一次**。   

(五)办理公积金需缴纳费用
1、评估费:评估价格100万以下部分收取评估结果的0.5%,以上部分0.25%。
2、保险费:财险:保险费=贷款额*年费率*年限系数
综合险:保险费=贷款人年限对应系数*贷款额

  二、办理新商品房的房产证

正常情况下,从向房地局提交文件之日起,大约两个月后可领取产权证。如果是一次性付款,则可自办产权证。大致流程如下:到房地局领表和交纳公共维修基金等费用,到开发商指定的房屋面积计量站出测绘图,根据测绘图填好表格拿到开发商处盖章、领取正本合同,然后约开发商一起共同到房地局提交前述相关文件即可。

需注意:要向开发商确认,你所购房屋的产权证在哪个房地局办理,然后再办或者直接向该局查询。

如果是按揭贷款买房,根据几大商业银行的借款合同,均有需委托开发商代办产权证的条款,即产权证只能委托开发商代办,自己不能办理。

  三、委托办理房产证

按照相关规定,你可以委托出卖人(开发商)或第三人代为办理房地产权属证书,具体代理费标准由双方当事人协商确定。但如果你们不愿开发商代为办理,可书面解除代理关系,向其索回相关代理费用。

  四、办理商品房产权证需经过哪些程序

居民在办理商品房产权证时,一般按照下列程序进行:

(1)鉴证。购房者在与开发商签订购房合同后15天内,将合同送房地产交易所办理交易鉴证备案手续;

(2)登记。购房者在使用所购商品房后3个月内,到房屋产权监理所办理产权登记手续。登记时,须提交下列材料:购房者的身份证和私章,鉴证过的购房合同以及由开发商出具的购买商品房办理产权证明书、购房发票、红线图、位置图(蓝图)、平面图(蓝图)。登记完毕领取收件收据。

(3)交费。受理登记15个工作日后,到房屋产权所交齐登记费、鉴证费等有关费用;

(4)领证。房屋所有人凭身份证、私章、收件收据和收款票据领取《房屋所有权证》。

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 五、不登记的弊端

许多人不重视产权登记,特别是居住祖屋的人。须知道,这样会给以后的生活带来麻烦,自己的权益得不到有效的维护,其影响主要有:

(1)未经登记的房屋所有权转让时,受让方无法了解拟受让产权的状况,交易就难以成功,即使私下成交,也难以办理产权交易过户手续;

(2)未经登记的房地产因无法向贷款方提交房地产权证书,不能抵押、投典;

(3)当权利人因房屋所有权、土地使用权与他人发生纠纷或遭到非法侵害时,因无法向行政、仲裁或司法机关提交有效的法律凭证,增加了司法实践的困难,而且有可能使自己的权益得不到有效保护;

(4)当权利人将自己所拥有的房屋进行抵押、投典,由于未对他项权利进行登记,一旦抵押人需处分抵押物时,由于未经登记房屋他项权利,其优先受偿权不受法律保护;

(5)房屋建筑及使用情况发生的变化不及时登记,一旦遇到拆迁时,当事人因缺乏依据就会得不到有关补偿,造成不必要的损失。

六、物业管理内容

(一)住宅小区物业管理的内容
包括对住宅小区居民和住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安、环境等的管理。

(二)住宅小区物业管理的对象
住宅小区的物业管理,管理和服务的对象首先就是住宅小区的居民。对于居民的管理,不是限制他们的人身自由,而是管理他们在小区居住时的部分行为。  

(三)住宅小区居住设施管理
住宅小区物业管理公司根椐物业管理合同,只负责住宅小区房屋及附属设施、设备的管理。管理重点在共有部分。住宅小区的房屋使用过程中有自然或人为损害,有使用过程中产权人与使用人、不同产权人之间及房屋中设备和与公用设备之间等因使用关系而产生的各种需要调节、管理的多种环节。
住宅小区的公共设施,管理是受各系统市政部门所有者的委托,代管各系统的运行状况及运行结果,代缴各种有关费用。

(四)居住环境管理
住宅小区物业管理的自然环境管理,是对自然环境的监测与防止自然环境中不良因素的发生,对人为环境的管理是维护和改变、塑造一种人为环境,维护是一种环境秩序。
住宅小区自然环境是客观存在的,不能人为创造,也很难改造。只能对现有环境进行有效的了解和监测,及时纳入物业管理公司管理档案。

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  七、退房条件

(一)置业者与开发商签订的房屋销售合同无效,置业者有权退房。置业者与开发商订立的房屋销售合同被法院或者仲裁机构确认为无效后,置业者则有权退房,开发商应将购房款退还置业者。

通常,导致房屋销售合同无效的表现形式主要有以下两种:

(1)开发商的项目开发违法,没有履行法律规定的手续,不具备完备的法律文件,因此违反法律的禁止性规定或者违反社会公共利益,导致合同无效。

(2)开发商采取欺诈手段,诱使置业者与其订立房屋销售合同,合同无效。

开发商故意告知置业者虚假情况,如竣工日期,装修规格及质量标准等,或者故意隐瞒真实情况,可以认定为欺诈行为,合同无效。

(二)置业者与开发商订立的合同显失公平,可以请求法院予以撤消,要求退房。

(三)开发商根本违约,置业者有权解除合同,并追究开发商的责任。

依据合同法的一般理论,开发商根本违约,置业者有权解除合同,予以退房并追究开发商的违约责任,主要有以下三种情况:

(1)逾期交房超过一定期限。

(2)房屋结构有重大质量问题,不能修复或者经修复仍不能得到约定的质量标准,置业者有权退房。

(3)由于开发商的过错,置业者不能依法取得房屋所有权证书。

许多人认为,二手房的买卖过程是非常复杂,且处处存在陷阱的。既怕旧房产权有问题,怕遇到黑心中介,又怕交易的手续繁琐。

八、二手房买卖流程

在二手房交易的过程中,买卖双方通常只关注交易的*终结果,却忽视了交易过程的安全性。而事实上,往往*能影响交易结果的就是整个交易过程中的各个环节。买卖双方之所以会选择经纪公司代理交易,并不仅仅是为了得到真实的市场信息,他们更希望经纪公司
能给他们提供一个有安全保障的交易过程。其实,消费者只要掌握了基本的交易常识,注意一些可能存在的风险,还是能够买到一套称心的二手房的。一般正规的二手房交易包括如下几个环节。

  (一)寻找中介信息登记

买卖双方到中介咨询二手房交易的相关政策,经纪公司根据实际情况为买卖双方进行配对,为他们牵线搭桥,买卖双方分别登记购房、售房信息。在这个环节中,买卖双方面临的一个重要事情就是选择一家真正的放心中介,它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。

选择好的经纪公司有以下几点:规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好。具体办法如下:首先,注意公司地址是否同您登记造访的这家店在同一处或在同一行政区,如果不是,有两种情况:其一证明该公司是异地经营,这样的公司很可能曾经面临被工商局列入违法行为的窘境,而以搬家的方式逃避工商部门的制裁和顾客的追讨;其二是因为它是一家分店或连锁店。按规定,分店也应有自己的执照,但是,办照的条件是分店有两个以上拥有经纪人资质证书的,有些分店未达到这一标准,就使用总店营业执照的复印件,所以,消费者应向该店的业务员提出看看总店的营业执照,借此机会,也可到其总店认认门。其次,留意执照上所列的注册资金,通过查看该公司的规模、办公地点、从业人员的数量,就能判断出这样一个企业是否可能拥有像执照上所标的百万元、千万元的注册资金了。另外,在与房主签订购房协议之前,购房者应该多去几次中介公司的店铺,每次到访时,观察店中的业务员是否固定及有无其他买卖双方同这家公司发生争执。

还有一点您要注意:不要被“放心中介”的称号迷惑。目前,已经发现在北京市中介事务所组织的16家放心中介外,还有一些中介打出“放心中介”的旗号。即使是这16家放心中介出现损害消费者的行为,消费者也可以拨打北京市中介事务所设置的投诉热线进行举报,北京市中介事务所将给予其严厉制裁。

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(二)入市资格审批

卖方到房屋所在区县房地产交易管理部门申领“上市批准通知书”,办理上市审批手续。

如果是已购公房,其上市需盖三种章。

**枚章是在出售调查表上盖的章,主要由单位证明土地使用性质,以便证明房屋所在地皮是出让性质还是无偿划拨。

第二枚章是在上市征询意见表上盖的章,后来北京市颁布了补充规定及说明,如果已购公房房主与原产权单位没有特殊约定的,无需原单位同意盖章。

第三枚章是在上市申请确认表上盖的章,由各区房地部门在买卖签约前审批。主要是从表格中审核是否属于规定中禁止上市的几种房。以下产权性质的房子不能上市交易:

1.中央直属机关的公房;

2.军产、院(医院)产、校(学校)产的公房与本单位的办公场所在一个大院里的;

3.使用权的房屋;

4.以标准价购买,尚未按成本价补足剩余价款的;

5.在农村集体土地上兴建的房屋,所持乡产权房产证的二手商品房;

6.已经被列入拆迁公告范围的;

7.所有权共有的房屋,其他共有人不同意出售的;

8.所有权有纠纷的;

9.已经抵押,并且未经抵押人书面同意的;

10.上市出售后会形成新的住房困难的;

11.依法被查封或者依法以其他形式限制权属转移的;

12.房屋已出租他人,出卖人未按规定通知承租人,侵害承租人优先购买权等权益的。

(三)评估及考察房源详情

中介审核身份证及产权证(包括产权是否共有、房屋是否抵押等),并留存中介备案。中介实地考察,掌握房屋详情,如天花板、墙体、卫生间、厨房的给排水情况,有没有破坏结构的装修,有无私搭乱建、占用屋顶平台、走廊的情况。初步估价,为确定售价提供参考。此环节中合适的房源及房屋评估*受关注。

买方一定留意到,凡是位置好点儿的、交通便利点儿的二手房,哪个单价都不低于每平方米5000元,有的价格更邪乎:每平方米6000元、每平方米7000元。好不容易发现一套价格上能让人接受的旧房,问问中介,得到的答复却是:“房子已经卖出去了。”而且,房地产中介报出的房价也是五花八门的,有的房价是房主的净要价,有的是含税费的总价,有的是中介公司加价后的房价。

作为卖方,应切实考虑自有房产的面积、年限、折旧、朝向等各方面因素,以及周边小区物业、新盘价格,据此明确该套房的可能购买群,以及这类人群的收入、承受力等情况,并把握好报价尺寸,避免尴尬报价,致使销售周期过长,甚至有价无市。现在一些品牌公司在代理二手房交易时,会免费提供专业评估。买卖双方可据此商量房价。其实,*简单的二手房售价测算标准就是:报价为同地理位置商品房价格的60%至70%左右,约是现行周边房屋月租金的100倍。

  (四)签协议

验证核实房屋后,交易中介分别与售房人和买房人签订委托出售、购房协议。买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后,双方到中介签订买卖合同。一般的,在合同上都要注明卖方的房子的详细情况,同时缴纳委托代理费。一般代理费由买方缴纳,金额为房价的2.5%,也有分别向买卖双方同时收取的。为减少二手房交易中可能出现的风险,以下条款必不可少:

1.基本情况要列出:买卖双方的姓名、住所、联系方法;

2.要求出售方或中介方明确写清房屋的基本情况,包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、共有人是否同意出售;

3.涉及价款的问题:在合同中,写明总房价,注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款,写清付款的时间,约定付款条件;

4.写明交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用;

5.违约责任:明确出现何种情况时即视为违约,违约金、定金、赔偿金的计算与给付,产生纠纷协商不成时如何解决争议(仲裁、诉讼等);

6.写明合同生效、中止、终止或解除条款;

7.在合同中约定变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。另外,补充一些条款时,一定要落实在文字上,并要求中介方在上面加盖公司公章。

(五)居间中保提交房款

为保证房产买卖双方的切身利益,杜绝交易中不必要的纠纷,中介接受买卖双方当事人的共同委托后,以中间保证人的身份为房产交易中的"购房款给付、房产交接"事宜提供居间中保服务。买卖双方在签订买卖合同后,与中介共同签订《居间中保合同》,并缴纳中保费。卖方提交房屋所有权证原件及复印件、公房上市批准确认通知单、人名章。买方提交身份有效证件复印件、人名章,外地个人购房还需办理《外省市个人在京购房批准通知单》。

买方将房款在立契过户前全部存入中保方指定的账户。若买方欲向银行申请抵押贷款,应与担保方签订《委托担保合同》,同时将总房款的30%作为首付款存入中介指定账户,贷款全额待银行放款后汇入中介指定账户。上述两种款项与总房款之差额也应由买方在银行放款前一次性存入中保方指定账户。

(六)过户结算

买卖双方缴纳相关税费,办理立契过户手续,然后,中保方在买卖双方对房产确认无误后,协助买卖双方进行物业交割和物业管理费结清及办理卖方的户口迁出,将所卖房屋钥匙交与买方,将买方的房款交与卖方,三方进行中保结算;由经纪公司协助办理产权变更;如果买家需要贷款,由经纪公司协助办理和提供阶段性担保。

立契过户当天,买卖双方及其业务员同时来到房屋所在区县的房地产交易管理部门签订《买卖契约》。选择一次性付款的购房者,应该向卖方付清剩余房款。选择贷款买二手房的购房者,要等银行看到《买卖契约》后,才能放贷。许多区县的房地局要求,立契当天,缴纳税费,所以,购房者要向房地产交易管理部门的相关科室缴纳:按房价的3%缴纳土地出让金;房价的2%缴纳契税(120平方米以下);按房价的0.05%缴纳印花税。此外,还有测绘费30元,工本费15元,产权登记费(建筑面积——.3元)。购房者缴纳土地出让金后,还要在房地局签订《土地使用权出让合同》。随后,房地局将为您购置的这套房子审档,办理产权登记,测绘,制作新的产权证。

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  九、二手房买卖合同

依据我国《合同法》及业务实践,下列内容在一份二手房买卖合同中是必不可少的:

(一)当事人的名称或姓名、住所

这里主要是搞清当事人的具体情况、地址、联系办法等,以免出现欺诈情况;双方应向对方做详细清楚的介绍或调查;应写明是否共有财产、是否夫妻共同财产或家庭共同财产。

二、标的

这里应写明房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备等情况;同时还要写明房屋产权归属(要与**条衔接);原售房单位是否允许转卖;是否存在房屋抵押或其他权利瑕疵;是否有私搭乱建部分;房屋的物业管理费用及其他交费状况;房屋相关文书资料的移交过程。

三、价款

这里也是很主要的内容,主要写明总价款;付款方式;付款条件;如何申请按揭贷款;定金;尾款等。

四、履行期限、地点、方式

这里主要写明交房时间;条件;办理相关手续的过程;配合与协调问题;双方应如何寻求中介公司、律师、评估机构等服务;各种税费、其他费用如何分摊;遇有价格上涨、下跌时如何处理。

五、违约责任

这里主要说明哪些系违约情形;如何承担违约责任;违约金、定金、赔偿金的计算与给付;在什么情况下可以免责;担保的形式;对违约金或定金的选择适用问题。

六、解决争议的方式

这里主要约定解决争议是采用仲裁方式还是诉讼方式,需要注意的是,如果双方同意采用仲裁的形式解决纠纷,应按照我国《仲裁法》的规定写清明确的条款。

七、合同生效条款

双方在此约定合同生效时间;生效或失效条件;当事人不能为自己的利益不正当地阻挠条件成就或不成就;生效或失效期限;致使合同无效的情形;几种无效的免责条款;当事人要求变更或撤消合同的条件;合同无效或被撤消后,财产如何进行返还。

八、合同中止、终止或解除条款

按照《合同法》第六十八条、第九十一条、第九十四条之规定,合同当事人可以中止、终止或解除房屋买卖合同。有必要在此明确约定合同中止、终止或解除的条件;上述情形中应履行的通知、协助、保密等义务;解除权的行使期限;补救措施;合同中止、终止或解除后,财产如何进行返还。

九、合同的变更与转让

在此约定合同的变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

关键词:购房宝典购房流程柳州楼盘责任编辑:韦玄芝

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