随着疫情的逐步缓解，资本市场也在加速升温。一向不受资本市场青睐的房地产公司努力抓住这波市场红利，加速拆分物业、代建等业务上市。

据wind数据显示，仅在7月上旬，便有正荣服务、弘阳服务、金融街物业、绿城管理控股4家物业、代建公司登陆港交所。新地产财经统计发现，截至7月14日收盘，4家上市企业股价均较发行价上涨。其中，绿城管理控股定价**，但涨幅大，达到54%。

4家上市企业股价变动

绿城管理控股以一己之力让市场注意到代建业务的广阔天地，并引发关于是否会出现代建业务上市潮的讨论。但多位专家表示代建业务背后的盈利痛点其实并未解决，绿城管理控股股价表现主要得益于近期活跃的资本市场。

协纵策略管理集团联合创始人黄立冲指出，绿城管理控股的表现应归结于大环境，节奏把握的好。“现在港股气氛相对活跃，企业很容易表现好。所以，很多刚刚上市企业的表现已经偏离了业务本身的因素，这其实是一种货币现象。”

据同花顺数据显示，7月14日，恒生指数出现回落，下滑1.14%。与此同时，绿城管理控股一改大涨的走势，下滑7.66%至3.86港元/股。

房企抢滩代建市场

伴随房地产市场进入存量时代，各房企不得不寻找第二增长曲线。继地产、物业之后，以轻资产为主的代建市场似乎又将成为房企争夺的下一片蓝海。

究竟何谓代建？中指院在报告中解释，代建实际上是一种由拥有土地、资金的委托方发**求，由拥有项目开发建设经验的专业代建方承接，双方通过平等协商建立合作关系，*终实现共同盈利的一种商业模式。

而这种商业模式前景广阔。据中指院报告显示，预计未来5年中国代建市场在新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率持续增长，合约销售额将达3.2万亿元至7.3万亿元之间。

面对庞大的“万亿市场”，房企纷纷布局抢占市场。乐居财经发布数据显示，截至7月13日，发展代建业务企业已经多达32家。其中，既有大型房企恒大、万科、中海、保利发展，也有中小型房企当代置业、广宇发展、天房集团。

与此同时，中梁控股于3月23日提出寻地合作，2020年的寻地合作模式包括战略合作、股权合作、联合拿地、并购合作、资产收购、城市更新、代建等，也开始布局代建业务。

在中原上海分析师卢文曦看来，代建就像城市更新一样，的确存在足够庞大的市场和需求，但企业若想抢占市场首先需要依靠自身的规模效应。因为代建业务利润取决于服务，利润率并不是很高，如果自身没有规模，可能都没机会去承接业务。“说白了，小企业在这个行业几乎是存活不下去的。”

中国企业资本联盟副理事长柏文喜对此颇为认同。他表示，代建业务必须建立在强大的品牌影响力、较强的项目管理能力和供应链管理能力，以及行业资源整合能力的基础之上，这也是代建行业从开发业务中细分出来的根本原因所在。“只有具备核心竞争力，才能具备提升项目利润空间并和业主分食这一利润空间的机会。”

卢文曦说道，绿城管理控股的上市应该会引起其他企业的关注，有些企业会慢慢拆分代建这项业务上市，“倒不是说代建业务的利润或者前景多好，因为这个行业还有很多隐痛没有解决，只是企业多一个壳子上市就多了一个融资机会和平台。”

毛利率参差不齐

正如卢文曦所言，代建业务其实远没有表面上看起来光鲜亮丽，实际上毛利率参差不齐。

乐居财经公布数据显示，2019年，格力地产受托开发项目的毛利率是17.60%；滨江集团房产项目管理服务的毛利率是19.33%；绿城管理控股的毛利率是44.2%。

即使是在被称为“代建**股”的绿城管理控股内部，毛利率也未能保持稳定，而是呈现下滑趋势。财报数据显示，2017年-2019年，绿城管理控股营业收入达到复合年增长率40%的状况下，公司同期的毛利率分别为56.8%、50.2%、44.2%。

柏文喜告诉新地产财经，毛利率出现明显差异要从代建的模式说起。从委托人性质进行划分，如今市场上存在三种代建模式：政府代建、商业代建、资本代建。

柏文喜解释，代建方式不同，盈利方式以及目的不同。其中，政府代建利润不高，主要是帮助企业在市场上树立品牌形象；商业代建是通过品牌输出和管理输出，收取一定比例服务费；资本代建是“带资进组”，“小股操盘”是其中*典型的模式，不仅可以赚取代建费还能分得利润，利润**。

“其实，‘小股操盘’模式还有一个优势。就是企业在做报表的时候，可以把这些项目的利润放入表内，负债放入表外，达到美化报表的目的。” 柏文喜指出，商业代建是如今市场上*为主要的形式，企业代建的毛利率差距很大，从企业内部来看，就是因为不同企业从商业代建中获取的利润不同。

“例如，对于一个单价为1万元/平方米的项目，一个品牌和规模都足够好的企业可以将项目价格拉升至1.2万元/平方米，首先可以赚取2000元的溢价。其次，这个企业还可以通过降低上下游的原材料成本，从中赚取2000元的差价。”

所以，企业自身的能力决定了在代建行业中的位置。但随着愈来愈多的房企加入，势必搅动这“一池春水”。克而瑞判断，未来代建市场业务方向会趋于集中，且或为少数实力较强的企业所垄断。

克而瑞指出，短期（5-10年期间）来看，市场上依然有不少中小型房企参与房地产开发，这类企业在市场行情较好时多数可维系业务，但在市场下行时，他们则首当其冲，或选择被大型房企收购，或寻求代建来解决生存危机。

长期（10年后）来看，城市土地资源会愈加难求，收并购成为房企获取土地的重要渠道。在这种趋势下，未来中小房企数量会越来越少，代建合作概率也随之降低。受此影响，代建业务将向政府代建、资本代建集中，房企分食市场份额格局会更为激烈，对于占据品牌优势，有能力的企业而言，这也将是其获取代建话语权的时机。

行业标准亟待更新

“相比参差不齐的利润，代建实际上还存在一个更致命的问题。”柏文喜指出，代建业务目前主要赚取的是中小开发商的利润，而中小房企利润空间本就在不断被压缩，盈利增长很难持续。

柏文喜进一步说道，代建业务如果走向完全依靠挤压和分食开发商的利润，那么利润在不断被压缩之下中小房企将会走向消亡，也就意味着代建商走向了自我消亡。“用生物学来比喻，代建商是‘病毒’，委托方是‘宿主’，把宿主‘逼死了’，*终谁也活不了。所以说，目前这个盈利模式的终结只是时间问题罢了。”

柏文喜呼吁，行业现在必须进行改变。“若想实现行业的可持续发展，就必须通过品牌和管理赋能能力代建项目，共同分享增值服务的利润空间，绝不是压榨中小开发商的利润空间。”

与此同时，代建行业本身是一个输出品牌的行业，所以需要对品牌多加关注。卢文曦举例称，施工方的施工图纸要求用500号水泥，但是设计可能是按照600号水泥标准设计的，导致房屋**即使通过验收，也可能会出现质量瑕疵。

这很难说清到底是材质问题还是设计问题，但*终会使得代建商的品牌打折扣。品牌的重要性，万科总裁祝九胜曾做过一个形象的比喻：企业要像爱惜眼睛一样爱惜品牌、爱惜信用。

在卢文曦看来，品牌的确需要重视，还需要引起重视的是现在行业相应的规范和标准都比较粗糙、宽泛。“什么时候行业标准非常细致、规范了，这个行业才能真正进步。”

卢文曦建议，现在行业标准的变化步子应该迈快一点，因为改革开放几十年来，我国基建发展速度很快，如果代建行业标准不能快速跟上节奏，以后市场对房屋要求更高的时候，企业就会跟不上步伐。“加快行业标准的更新速度，是市场处在升级阶段的必然要求。”

在这个“万亿市场”里，不乏绿城管理控股这样的先行者，但是市场日新月异、变化多端，一个不留神就会被迷雾遮住眼睛，而落败的终究是“一头热”扎进市场的浮萍。

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