像蓄水很久的水坝一样，疫情平稳后的楼市需求在5月得以加速释放。

据克而瑞数据显示，TOP100房企5月单月实现全口径销售金额10915.4亿元，环比增长21.3%，同比增速自4月转正后进一步显著提升至12.2%。其中，有77家企业单月业绩环比提升，67家企业单月业绩同比增长。与去年全年的月均销售相比，5月百强房企单月全口径业绩提升近13%。

尽管市场在持续复苏，但今年房企仍然面临较大的去化压力。据新地产财经不完全统计，截至6月8日晚间，已有41家房企公布了2020年前5月业绩。

其中，22家房企前5月销售业绩完成率低于30%，占比近7成。33家公布销售业绩的房企平均完成率仅有27.6%，较中房网统计的去年同期的34.95%下滑了7个百分点。

多位专家表示，整体来看，企业2020年全年销售额上涨难度依然不小。为了抢跑市场，不少房企选择“以价换量”。目前，已有碧桂园、恒大、新城控股、宝龙地产、佳兆业等14家房企5月单月均价同比下滑。

中原上海分析师卢文曦预计，接下来“以价换量”仍然是一个*直接的策略，但这会影响企业今年的利润。“现在企业没有任何办法，就是要舍弃一切保现金流。”

通胀预期、“以价换量”促市场回温

成都、南京、杭州万人摇号，长沙、福州“日光盘”再现，高价地、高溢价率地块频繁成交……5月，楼市以肉眼可见的速度回温。

谈起推动市场回温的主要原因，多位专家认为可以归结为两方面。从市场端来看，主要是由于降息降准导致的通货膨胀预期升高；从企业端来看，主要是由于企业为了抢跑市场选择“以价换量”。

“楼市现在的火热是市场严重分化下的火热，而不是全国性和全行业的火热。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜分析称，“从市场端来看，实际上，现在只有能够追上通胀速度的核心城市和部分区域才出现了相对的热销。”

数据证实，楼市复苏的确呈现出明显的冷热不均。据克而瑞数据显示，5月，在28个重点监测城市中，近半城市同比转正，上海、昆明和南京等同比涨幅皆超6成；而大连、宁波、常州等复苏动能减弱，成交同比回落幅度在9%-31%之间。

从房企自身来看，能够快速吸引购房者的方法便是——降价。中原上海分析师卢文曦强调，在“现金为王”的环境下，房企好的方法就是“以价换量”。“现在市场有所回温，但还没到彻底转变的时候，‘房住不炒’的大基调也没有变化，房企只能加速薄利多销。”

据新地产财经不完全统计，在上述公布销售业绩的41家房企中，14家房企5月单月均价同比下滑。根据数据，中国海外宏洋、恒大、阳光100、宝龙地产、佳兆业5家房企降价超千元，幅度超10%。 其中，佳兆业位列降价榜首，降价约4000元，降幅超1/5。

2020年5月价格变动一览表

然而，新地产财经发现，中海、融信、龙光等10余家房企单月均价增幅超10%。其中，融信、金地商置、金茂领跑涨幅榜，涨幅超过30%，位列前三甲。

在卢文曦看来，这些房企有可能是“被迫涨价”，可能是由于此前拿地成本高，也可能是企业布局正在从三四线城市向一二线城市转移，价格不一定是真正上涨。“其实，价格变化里面其实蕴含着一个大逻辑，就是企业价格上涨，那么这些企业销售目标完成率就会普遍偏低。”

以中海地产为例，中海地产长期聚焦一二线城市，并且倾向于独立开发，一定程度上导致了成本的上升。据新地产财经统计，中海地产5月单月均价上涨14%，与此同时成为top20房企中，单月销售额同比环比双跌的**房企。根据数据，中海地产5月合约销售额267.84亿元，同比下滑5.4%，环比下滑4.2%。

不仅如此，中海地产前5月业绩完成率仅达到28.6%。截至6月8日，在克而瑞公布的前5月销售额排行榜中占据TOP10的企业，有7家公布了业绩。其中，中海地产业绩完成率位列倒数第二。在上述公布业绩的41家房企中，中海地产业绩完成率位列第14位。

“为了活下去，会有更多企业使用‘以价换量’这种*直接的做法。”卢文曦称，因为市场政策的变化是不可控的，但企业自身短时间能够改变的只有价格。不过，降价是把“双刃剑”，销售额提升的同时，利润会有所下滑。“不过，企业现在*重要的是抢现金流。”

70%房企销售完成率低于3成

尽管房企正在逐渐走出疫情的影响，但中原地产首席分析师张大伟认为，收复疫情带来的影响预计还需要1-2个月时间。

“如果房企前5月销售目标完成年度计划的30%以上，才能认为恢复得不错。”柏文喜如此表示。若以此来看，房企的恢复水平整体上仍处于低水平，7成房企业绩完成率低于3成。

据新地产财经不完全统计，在41家公布业绩的房企中，有32家房企公布了2020年销售目标。其中，仅有10家房企业绩目标完成率超30%，剩余20家房企业绩目标完成率超20%，银城国际业绩目标完成率为13.1%，阳光100的业绩完成率甚至低于10%，为8.8%。

房企业绩完成率一览表

新地产财经梳理发现，融创中国、旭辉控股、富力地产、中南置地等多家大型房企的业绩完成水平低于25%，表现并不乐观。与之相对，建业地产、大发地产等中小型房企表现亮眼，跻身业绩完成率TOP10行列。

柏文喜称，究其原因，无非是负债水平、产品力、创新力，项目布局几个方面的因素。其中，项目布局很重要，如果企业不是集中在都市圈、核心城市以及一二线核心地带，那企业恢复起来就会很慢。

而这或可从首创置业、绿城中国等房企的表现中窥得一二。据计算，首创置业、绿城中国前5月销售业绩完成率分别为24.6%、24.2%，分列第23、24位。

其中，首创置业复制绿地前几年郊区大盘模式的老路，在二三线城市郊区做特大盘，而这些城市大多仍旧处于低迷期。不仅如此，首创置业对标的绿地业绩同样陷入了泥沼。据克而瑞数据显示，绿地5月业绩同比下滑20.7%，位列top20之首。

而据绿城2019年年报显示，绿城在一线城市仅布局了北、上、广，合计11个项目，占比总项目的7.7%。在11个一线城市项目中，仅有北京御园一个项目权益占比****、2个项目权益占比51%、2个项目权益占比50%、6个项目权益占比位于16%-40%之间。

“如果企业上半年业绩完成率达不到4成以上，那下半年想把业绩补回来难度非常大。”卢文曦强调，尽管下半年有金九银十以及年底时的冲刺，但没有办法弥补大量亏空。

但实际上，房企的业绩完成水平可能更低。张大伟直言，当下大比例的房企销售额都是假的，是透支了后期的销售额。“房企就是在赌政策后期继续宽松。”

赌王何鸿燊曾说，“我从来都没有赌，赌是不可能赢，你赌不过赌场的。”这换到楼市依然成立，企业终究赌不过政策与市场的变化。

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