疫情的突然爆发，给了房地产市场“当头棒喝”。艰难度过2019“寒冬”的房企，又面临着一场关乎生死的赛跑。

有竞争，便有了分化。无论是线上销售或是土拍市场，均逐渐形成了“冰火两重天”的现象。其间，头部房企和央企显得尤为活跃。

但这道关于现金流、土地、产品的综合题，摆在了所有房地产企业面前。经此一“疫”，无论是岌岌可危的中小房企，还是占据一定优势的大型房企都不得不重新审视自己。

在行业集中度急剧提升的关键时刻，企业如何形成独特优势？又应该如何**债务与融资的关系？而市场未来将形成一种怎样的新格局？

微妙变化

当市场的投资节奏仍受制于疫情影响之际，房地产市场起了一丝微妙的变化——大型房企有些蠢蠢欲动。激进者有之，保守者亦有之。

继2月14日54.4亿元摘取北京市海淀区西北旺地块后，2月25日下午，华润+中交联合体又以76亿元拿下临近地块，溢价率25.95%。

与此同时，中交旗下的绿城中国表现更加踊跃。据不完全统计，仅2020年第8周（2.17-2.23），绿城中国便在浙江、北京、大连先后摘取5宗土地，合计总价约132.73亿元。

据新地产财经了解，2月21日，绿城中国21.7亿元摘取浙江丽水莲都区一宗商住地；2月19日，分别以25.42亿元、5.13亿元摘取浙江温州市鹿城区、大连中山区各一宗地块；2月18日，则先后以13.48亿元的总地价+7%的自持面积竞得通州台湖地块、67亿元竞得大兴区旧宫镇地块。

不仅如此，绿城中国似乎志在必得，几乎均以超过20%的高溢价率在加速抢地。除大连中山区的地块以底价竞得外，另外4宗地块的溢价率分别为35.62%、22.68%、49.78%、34%。

而中交、绿城中国仅仅是大型房企在土拍市场上的一个缩影。据克而瑞数据显示，第8周土拍市场共成交27宗土地，其中碧桂园22.5亿元摘取5宗、旭辉13.5亿元摘取3宗、绿地控股与绿地香港合计11.9亿元摘取3宗、金科8.4亿元摘取2宗、万达集团9.9亿元摘取2宗、正商地产3.6亿元摘取2宗。此外，保利发展、世茂房地产、龙湖集团、金地集团、中南置地各斩获1宗。

而在克而瑞公布的2019年中国房企销售操盘榜、权益榜中，上述房企均处于top60的行列之内。火热的土拍市场，并无中小房企的身影。

在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，有些企业可能认为此次疫情造成的行业困难，反过来会因为涉及土地出让金及房地产行业关联税收引发的地方财政压力而推动行业调控的松绑，这正是趁机大举拿地的好时机。“这正是一些大型房企和央企与国企背景的地产企业*近在土拍市场表现踊跃的基本逻辑所在。”

就在大型房企加速抢地之时，相关机构已有所警惕。深交所在针对阳光城2020年80亿元债券的审核反馈意见中指出，根据媒体报道，发行人竞拍土地存在“地王”情形，要求阳光城披露是否存在囤地炒地、哄抬地价等行为，并明确土地购置资金来源是否符合监管要求。

就在一些大型房企在土拍市场激进的“攻城略地”之际，有些房企选择了保守。2月20日，凤凰网房产风财讯报道称，由于受目前市场环境的影响，有房企在考虑调整2020年销售目标，已有部分房企降低了销售目标，个别房企或不考虑设置具体目标。

柏文喜指出，这其实是高周转、高杠杆房企为保现金流和为保命的因应之策。

“矛盾体”

疫情导致的市场变化速度之快，出乎意料。同策研究院首席分析师张宏伟认为，疫情将导致行业集中度进一步提升，中小房企被兼并的概率大大提升。

当市场集中度进一步提升成为必然，房企便不得不选择重新**思路，尽快适应市场的变化。有的房企选择大力促销打折，获取业绩；有的房企选择在土地市场攻城略地，充实土储。

值得注意的是，常规的促销、抢地、融资之余，有的房企开始注意到产品的重要性。2月24日，金茂的线上发布会中指出如今产品需要根据市场做出应对之策，例如刚需房需要降价**消费，改善房需要体现物业服务、社区配套及科技智能化等综合竞争力。

张宏伟指出，从产品的角度来讲，房企的确需要有一些“硬通货”产品。所谓“硬通货”产品是指，不管市场好坏，这些产品始终能够卖得出去。尤其是一旦遇到类似于当前调整期的市场，产品、户型、质量、服务都能适应市场的需求变化。

那么，房企究竟如何打造“硬通货”产品？张宏伟强调，物业将成为一个方向。“疫情期间，物业的服务水平和口碑很大程度上会影响购房者的购房需求，尤其是有置换需求的购房者。购房者一旦想要改善条件，会着重考虑物业管理水平高的房企。”

张宏伟认为，无论是融资、土地或是产品的改变都是为了发展，但发展本身就是一个矛盾体。“不发展，企业就只能等死；发展的话，又面临债务压力问题。以土地市场为例，相对于现在的房价而言，现在土地的性价比很高，是抄底或换仓的好时机。如果企业现在不拿地，怎么实现未来的发展？如果现在拿地，就有可能导致企业的债务增加。”

而另一个矛盾点存在于融资端。张大伟表示，如今房地产市场分化明显，部分企业融资成本低于6%，而也有企业融资成本超过13%。整体来看，*近市场部分房企的融资难度增加，但大部分企业的融资成本依然平稳，对于经营稳健的企业来说，融资成本降低依然是趋势；但对于杠杆率比较高的企业来说，*近融资压力有所增加。

“不过，现在企业没有太多时间静下心来厘清债务、融资的平衡关系”，张宏伟表示，现在企业需要确保现金流顺畅，包括融资端和销售端的现金流。“据我了解，现在企业正在马不停蹄的寻找融资，先活下来再说。”

随着各地疫情相继进入尾声，线下售楼处的启动，房地产似有进入恢复期的导向。不过，**地产专家薛建雄认为，房地产市场的融资层面并不会松动。“央行已经表态对房企融资不会松。因为现在房地产开工量超过22亿平方米，马上要供过于求。而大型房企高杠杆的情况还在加重，行业风险越来越大。企业需要放慢扩张速度，去做些核心优质地段的综合物业，提升附加值。”

在后疫情时代的恢复期，柏文喜认为，房企可从两方面入手。“市场恢复信心需要时间，而且疫情对市场格局的影响也将是长远的，因此企业必须在努力增收节支、强化融资来保证活下去的同时，需要洞悉市场变化并以此来调整投资建设和销售策略，争取役后尽快恢复正常状态。”

“当然，企业也要从疫情中吸取经验和教训，在战略业务线上除了单纯的人口流动因素之外，还要考虑投资的区域布局与社会治理水平的关系问题”，柏文喜强调，房企在产品线上也要进行改进和打磨，比如在小区**与产品设计、产品细节上要考虑如何进行社区防疫和让居住环境更健康、更安全的问题。

现在对于任何一个房地产企业来讲，已然没有退路。夹在债务与发展之间的房企，就像夹在媳妇与老母亲之间的儿子，两边都需要平衡。而疫情就像在本已滚烫的热油上添了一把火，对房企而言，已经到了不得不考虑“降油温”的时候了。

（免责声明：本文为转载，对于本文内容我们致力于保护原作者版权，转载仅为更好地传播信息，别无他用。如涉及侵权，请尽快与我们联系删除，谢谢）