或荒凉或繁华的南宁街头,有一群人总不会缺席。标有“3”、“4”字头的小牌子是他们的固定装备,“证件齐全,可办证”更是他们惯有说辞,然而他们兜售的却是三产房。

 三产房交易不合法、不能办理个人不动产权证,居周刊早已报道过。但近期一条与三产房有关的信息在朋友圈流传:“柳州市已经明确三产用地可以申请公开交易,你还在怀疑,别人已经在收益!”不少人蠢蠢欲动。

 三产用地可上市交易?这会是三产房交易合法化的苗头吗? 居周刊为你揭秘。

柳州:三产用地可交易≠三产房可交易

“三产用地可交易”这条让南宁房产销售们朋友圈炸锅的消息,来源于柳州市政府2018年12月下发的一纸公文——《柳州市人民政府关于调整农村集体经济组织三产用地上市交易部分程序的通知》。其中明确提到,柳州市内的三产用地取得不动产权证后可以申请公开交易。这似乎给三产房销售人员注入了一针强心剂,更成为了他们有力的宣传素材。

这份文件真如销售人员朋友圈所说的,是在给三产房“正名”吗?记者致电柳州市自然资源和**局政策法规科,相关工作人员给出了答案。

首先,文件中的“公开交易”,并非销售人员在朋友圈中渲染的“上市交易”,而是指农村集体经济组织与政府之间的土地交易,本质上来说就是政府的征地行为。其次,在公开交易之前,这些三产地块都须依法办理土地征收或农用地转为建设用地手续。这意味着,土地性质发生了改变,它们从原本集体所有的农用地,变成了**所有的建设用地。

**,当记者问到这些地块后期是否可以建设正规商品房时,工作人员表示,这些会根据**部门出具的土地用途、设计指标等进行**建设。若是该地块上已建有建筑,在地块进行交易后,政府也会进行拆除再建设。

很明显,销售人员利用这份文件混淆视听,想要引诱购房者“上钩”。柳州的三产用地在公开交易前,其土地性质就已转化为建设用地。三产用地可交易并不等于三产房可交易。

南宁:三产房交易不合法,不能办房产证

柳州的三产用地可以交易,那南宁的情况又是如何?

记者前往南宁市自然资源局,以市民身份向政策法规科相关人员了解到,南宁目前暂无任何关于三产用地可公开交易的文件。同时,对方透露短期内南宁不会出台相关文件。

三产用地,顾名思义是政府留给农村集体组织用于发展第三产业的土地。属于集体所有土地,主要是为解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活的问题。三产用地不属于国有土地,不能进入土地市场交易,也不能开发商品房并上市销售。

而南宁对于打击三产项目违规建设、销售的态度,始终是认真而严厉的。2019年1月1日起,《南宁市征收集体土地补偿安置办法》开始实施。这其中明确规定了,三产用地禁止用于商品住宅开发。今年以来,高新、兴宁等城区也陆续通报、查处了不下10个违建的三产项目,并提醒广大市民谨慎购买。

不过,仍有不少人会被三产项目低廉的价格所吸引,一时脑热下手购买。市民蓝女士近期就以4000元/平方米的单价在龙岗买下了某三产项目的一间公寓,却没想到签约时拿到的是一份合作建房协议。而销售人员向她承诺五年后可办理个人不动产权证。对此,记者向南宁不动产中心咨询了解到,就现行政策而言,三产用地只能办理集体产权证,产权归农村集体组织所有,个人不能办理不动产权。

提醒:警惕打擦边球的三产房

对于记者调查了解到的情况,不少人可能会产生疑问,既然出售三产房是违法行为,为何政府允许三产房建设?为何市场还常见三产房出售?

走在南宁街头,不难发现三产项目数量不少,且大多集中在城西、五象等区域。在南宁城市向外扩张开发的需求下,农民土地被征收,于是政府划拨出大量的集体用地给各村,以维持其生产、生活。

南宁市自然资源局开发利用科的工作人员告诉记者,这些三产用地可以通过出租或合建开发等方式获取收益,这也是农村经济组织获取收益的渠道之一。而在取得合法证件后,三产用地上可以建造商铺、酒店、公寓、写字楼等商业性质的产品,但只限自持经营、不能对外出售。目前在南宁,三产用地开发比较成功的案例有,南宁饭店、时代天骄等。

 不过,为了获取高额的经济利益,还是有大多数三产项目打着擦边球。开发商建造商业性质的公寓,钻了政府监管的“空子”,让其难以界定是用于出租还是出售。这也是市面上出现了大量在售三产房的原因之一。

**,居周刊提醒购房者:开发商销售三产项目时,往往会以合资、合作建房等名义诱导购房者签订合同。这样的行为违反相关规定,合同也不具备法律效应。同时,对于销售人员偷换概念、以偏概全的政策解读,一定要加以辨析。

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