房地产市场整体低迷使得房企产生了危机感，已经习惯了高利润、高增长的房企们，不得不思考坚守抑或是转型问题。

    无论恒大集团切入消费、娱乐、健康等产业，还是绿地的“大消费、大金融、大基建”以及大规模海外布局，抑或是万科和万达巨人抱团形成的“巨无霸”式转型，这些所谓一线阵营的地产大鳄们俨然已经把“转型”二字大大方方写在脸上。由此引发的连锁反应是，越来越多的房企坐不住了。

    在目前涉及转型及多元化发展的近50家上市房企中，有三分之一转型大健康领域，金融、文娱、科技等亦是房企纷纷探索涉足的方向。

    不过，对于转型中的房地产企业来说，前行之路不亚于迷雾之中探路。

    地产服务业时代来临

    尽管各个房企多元化转型触角很多，但当下除了“互联网+”外，房企口中*热的词莫过于“轻资产模式”，它们在这个新概念上动作不断。在探路者当中，万科、万达、绿地3个行业龙头动静**。

    “社区级商业+区域级商业+城市级商业”是万科**构筑的商业体系。2014年初万科率先提出“小股操盘”的轻资产运营模式，学习新加坡凯德商用的“轻资产”模式，将房地产金融和商业地产发展紧密结合，并借助REITs、私募基金等金融平台来完成租售并举，“养肥”之后卖掉，从而实现资产的滚动。

    去年底，万科就曾引入凯雷、麦格理等投资机构，将北京金隅万科广场等项目打包出售。今年2月份，万科决定以“小股操盘”模式，与铁狮门共同开发美国旧金山一项目。

    凭借轻资产模式，5年后万达广场要从去年的109家急速扩大到400～500家。万达集团董事长王健林对外表示：“万达商业将去房地产化，可能在5年以后，万达广场将没有重资产项目，完全轻资产化。”

    而提到多元化转型，还不得不提恒大，以地产资本哺育越来越多新产业。从2010年投资足球，到一夜之间铺天盖地的恒大冰泉，乃至进军大健康产业，落地首家互联网社区医院，进军保险业成立恒大人寿等，恒大老板许家印试图将恒大从一家龙头房企打造成多元化商业巨头的目标日渐清晰。

    理想与现实落差

    “轻资产运营”概念自去年开始蔓延，对于这一模式房企还处于探索阶段，仍有诸多问题待解。

    上海一家上市公司高管直言：“轻资产模式其实才刚刚兴起，还没有哪家已经做出成绩。房企跨界转型背后并非一帆风顺，在遭遇行业低迷期之时，房企试图转型的愿望与实际布局的收益情况来看还相差甚远，甚至还面临转型过程中的生死劫。”

    不久前，万达**引来投资机构合作开发万达广场商业地产，并进行利润分成，这一轻资产模式不免引来外界误读。不少人认为轻资产是房企为了解决当前资金困境。但实际上国外在轻资产战略方面已有先进经验可供借鉴。

    如新加坡的嘉德置地早在2000年就已专门成立了嘉德金融部门。2008年管理资产总额就已达到约人民币1300亿元。在转型扩张中，仅有20%～25%的资金来自内部资金流，35%～40%的资金来自外部资金融资，40%资金来自外部借款融资。

    凯德的模式是，将投资开发或收购的项目，打包装入私募基金或者信托基金，自己持有该基金部分股权，另一部分股权则由诸如养老基金、保险基金等海外机构投资者持有。待项目运营稳定并实现资产增值后，以REITs方式退出，从而进行循环投资。

    尽管房地产行业在短时间内无法摆脱对销售额的依赖，但不可否认的是轻资产模式代表着地产行业一个新的方向。