随着越来越多新建楼盘开盘亮相，业内坊间都开始关注印象中低档、混乱的旧机场片区，何以能够在短时间内吸引这么多家房企进驻。人口密度大、生活氛围浓郁、可开发土地多、房价与地价更便宜……居柳州结合各方因素，与大家一同分析旧机场片发展房地产的优势。

    房价地价均处于较低水平

    谈起旧机场片的楼市，十多年来，它一直给人“价格洼地”的印象。虽然现在的房价早已今非昔比，但比对其余三个片区，在涨幅相差不大的情况下，得益于相对较低的价格基数，旧机场片的区域房价依然处于全市低位。

    据调查统计显示，目前旧机场片区在售的几个项目，普通住宅的价格均保持在“6”字头，低于7305元/平方米的柳州抽样均价（来自6月“百城房价”数据），其二手房价格视房龄程度更不乏“4”字头产品。

    旧机场之所以房价低，与其地理位置相距市区较远密切相关，但正因如此，旧机场片的地价成本也明显低于其他片区。

    以旧机场*近出让的一宗经营性用地来看，柳州市沃海置业有限公司以4.676亿元竞得位于航鹰大道西、航五路北，出让面积达149.51亩的P（2014）18号地块，折合楼面地价1854元/平方米，若计入每平方米2000~2500元的建安与税费成本，地块项目的建造成本约在4000元/平方米上下。这与河东动辄3000多元起拍的地块单价相比，优势一目了然。

    人口密度支撑巨大需求

    价格本身已存巨大优势，而区域周边庞大的居住人口，又给旧机场片的住宅销售营造出良好的竞争环境。

    从地域上讲，毗邻航领路的基隆开发区虽然治安环境不好，但人口密度却非常大，一些租不到合适房源的外来务工者，还经常三五成群聚居在一个套间里。记者为亲证基隆开发区的人口流量，选择在7月19日上午8时专程坐了一次往来基隆与市区的28路公车，看到人流熙熙攘攘，几百人挤在一个公交站台，场面蔚为壮观。

    记者调查发现，选择租住基隆开发区的居民，多数是怀揣梦想来柳打工的外来务工者，他们中不少人在赚取**桶金后会选择扎根柳州，而区位上的便利，促使他们中间很多人选择将家安在旧机场。

    “一是旧机场片区的房价着实要低于其他片区，其次居民们业已习惯了旧机场片的生活环境，再者他们中很多人是来柳从事汽修、物流生意，住在旧机场更易于他们打理日常生意。”沃海置业董事长刘加海如是说道。

    据悉，他的家族已先后在旧机场片开发了城南首座与魅力首座，接下来“南俪首座”也将于明年面市，而在这一系列“首座”产品中，来自玉林、来宾的外来消费者占据了较大比重。

    劳动密集型产业聚人气

    剖析旧机场现状，不难发现该区域缺乏高端、完善的购物中心，但农副产品、物流运输和汽修配件等业态随处可见。尤其是柳邕农贸市场，几乎网罗了柳州、来宾与河池三地的农贸经销商，每日车水马龙，成交总额上千万元。这些商业存一共性，均为劳动密集型产业，使得区域形成强劲的居住消费力，片区租房率常年居高不下。据相关数据，现在的旧机场片，拥有大小居民住宅区将近70个，居民近9万人，投资企业200余家。

    出租率高，房屋投资收效就快，近年来随着市区房价快速上涨，投资**周期不断延长，很多投资客都把资金投向旧机场市场，目的就是这价格便宜，且月租稳定。

    “房源经常挂出不到半天就被租出去，所以这一片二手中介数量甚至比粉摊还多。”航银路上一家小中介的经纪人胡先生调侃道。

    而人流量大，又进一步为旧机场片发展房地产提供了难得的需求支撑。记者采访中发现，虽然近期并未展开相关优惠或特价活动，但旧机场片几个在售楼盘依然保持着不错的客户来访量。

    尚存大体量土地可供开发

    比起其他片区，旧机场还有一个供地优势。因为从**上看，旧机场片**总用地约13000亩，其中约38%被**为居住用地（住宅及其配套公共服务设施），这就为房企进驻旧机场片奠定了用地基础。

    “现在河东可供开发的净地屈指可售，柳北深受污染影响，河西工业区地偏人稀，鱼峰和城中半岛又牵扯大范围拆迁，成本高、难度大，梳理整个柳州，未来*适合开发房地产的区域，也就柳东新区与旧机场两个。”广西科技大学土建工学院教研室主任黄湘红接受采访时表示。

    但与柳东新区尚未成型不同，旧机场经过十多年的发展，业已形成完善的生活配套，交通路网四通八达，生活气息浓郁，益于开发商缩短培育周期。“从消费者心理学上讲，良好的生活氛围，易于赢得购房者对未来居住环境的好感，有利于推动销售。”广西科技大学财经学院副院长陈有禄认为，旧机场完善的生活配套和良好的居住氛围，也都是吸引更多房企进驻开发的